Ký quỹ: Giải pháp an toàn khi khách hàng muốn giữ chỗ

0
17
Vào thời điểm dự án được giới thiệu lần đầu ra thị trường, đó là cơ hội tốt cho khách hàng muốn sở hữu căn hộ với giá ưu đãi. Tuy nhiên, việc đặt giữ chỗ sớm vẫn còn gây nhiều băn khoăn cho nhiều khách hàng về cơ sở pháp lý và sự an toàn, đảm bảo của giao dịch.
Ký quỹ: Giải pháp an toàn khi khách hàng muốn giữ chỗ
Chị Nguyễn Thị Thúy hiện đang thuê nhà tại quận Tây Hồ, Hà Nội cho biết gần đây chị có tham khảo một số dự án ở khu vực quận Long Biên, Hà Nội. Với điều kiện gia đình trẻ, có con nhỏ như gia đình chị thì một căn hộ ở khu vực này khá là hợp lý bởi khoảng cách vào trung tâm phố cổ rất gần, giá cả dễ chịu. Chị Thúy dự định đặt giữ chỗ để khi mở bán sẽ vào hợp đồng luôn tránh trường hợp khi mở bán căn hộ chị muốn chọn không còn hoặc là giá sẽ tăng. Tuy nhiên, chị vẫn còn băn khoăn liệu việc ký quỹ đặt giữ chỗ này có đảm bảo an toàn pháp lý?
Đây cũng là băn khoăn chung của nhiều người bởi hiện tại nhiều dự án chưa mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn chấp nhận hình thức ký quỹ – giữ chỗ trong trường hợp khách hàng có nhu cầu.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định: “Việc thoả thuận giữa các bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của mình đến dự án. Theo ông Nguyễn Trần Nam hình thức ký quỹ này là không phạm luật. Chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản”

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Trao đổi thêm với Luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh) cho biết theo quy định tại Điều 330 Bộ luật dân sự về ký quỹ thì ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng. Như vậy, tiền ký quỹ của khách hàng được gửi vào tài khoản mở tại ngân hàng và bị phong tỏa, chủ đầu tư không thể sử dụng.
Đối chiếu với quy định tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản. Luật sư Vũ Ngọc Chi cho rằng nếu huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn. Trong trường hợp này chủ đầu tư không thể sử dụng vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng, do đó không có hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.
Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận rằng quy định pháp luật cấm các chủ đầu tư huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể các điều kiện một dự án phải đáp ứng thì mới được mở bán. Các chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định này. Nhưng còn nhiều hoạt động khác không vi phạm các quy định này thì tôi cho rằng chủ đầu tư hoàn toàn được phép làm. Ví dụ như việc giới thiệu thông tin về dự án. Không thể yêu cầu chủ đầu tư chờ đến khi mở bán mới bắt đầu giới thiệu dự án. Để dự án ra mắt thị trường thành công thì cần có chiến lược truyền thông marketing chu đáo và việc giới thiệu sớm dự án giúp chủ đầu tư đánh giá được sự quan tâm của thị trường đối với sản phẩm.
“Nhiều khách hàng muốn sớm đặt mua căn hộ bởi mua sớm bao giờ cũng được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Ngược lại, chủ đầu tư cũng muốn đo lường sự hấp dẫn sản phẩm chuẩn bị đưa ra thị trường. Do đó, việc ký quỹ đặt giữ hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu của các bên và là giao dịch dân sự tự nguyện, tự thỏa thuận, không vi phạm pháp luật” – ông Nguyễn Văn Đính nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Về thủ tục ký quỹ, Luật sư Bùi Thị Mai (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết đây là một giao dịch thông thường của ngân hàng. Khi các bên đã thống nhất việc ký quỹ thì có thể sử dụng dịch vụ của ngân hàng, các bên mua – bán và ngân hàng sẽ ký thỏa thuận 3 bên, mở tài khoản hoặc chỉ định một tài khoản sẵn có. Tiền được chuyển vào tài khoản và bị phong tỏa. Việc giải tỏa tài khoản này chỉ được thực hiện khi thỏa mãn quy định về thời điểm, điều kiện mà các bên đã thỏa thuận và phải có sự chấp thuận của khách hàng.
Luật sư Bùi Thị Mai đánh giá: “Nhìn chung, việc ký quỹ khá là an toàn cho khách hàng bởi sự tham gia của các ngân hàng. Thứ nhất là tiền vẫn còn đó do bị phong tỏa trong tài khoản. Thứ hai nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng”.
Tuy nhiên, Luật sư Vũ Ngọc Chi cũng lưu ý khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ thì cần phải yêu cầu chủ đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài.